Peki bu dönüşüm sürecinde en büyük riski kim taşıyor?

Cevap çoğunlukla aynı: Arsa sahipleri. Yani dönüşüm sürecine girerken elindeki tek varlığı olan evini, arsasını ortaya koyan, genellikle düşük-orta gelirli vatandaşlar.

Bu yazıda Türkiye’deki kentsel dönüşüm sürecinin finansman yapısını, yaygın riskleri ve bu riskleri minimize eden en etkin araç olan Bina Tamamlama Sigortası’nı (BTS) tüm boyutlarıyla ele alıyoruz.

Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Boyutu: Rakamlar Gerçeği Ortaya Koyuyor

Kentsel dönüşümün ölçeğini anlamak için birkaç kritik veriye bakmak yeterli:

📌 Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2023 Bütçe Verileri

Bu tabloya baktığımızda tespit edilen binaların çok acil bir şekilde dönüşmesi gerektiği açıktır. Ancak hız kadar önemli olan bir diğer unsur, bu dönüşümün güvenli ve adil bir finansman modeli ile yapılmasıdır.

Konut Mağdurları: Görünmez Kriz

Dönüşüm sürecinde yaşanan aksaklıklar, Türkiye genelinde 300.000’i aşkın konut mağduru yaratmıştır:

• İstanbul’da: 100.000 konut mağduru
• Fikirtepe’de: 60.000 konut mağduru
• Esentepe’de: 30.000 konut mağduru

Fikirtepe ve benzeri bölgelerdeki mağduriyetler, kentsel dönüşümün yalnızca bir inşaat meselesi olmadığını; hukuki, finansal ve sosyal boyutları olan karmaşık bir süreç olduğunu gözler önüne sermektedir. Bu mağduriyetlerin temelinde çoğunlukla yarım kalan projeler, iflas eden müteahhitler ve güvencesiz sözleşmeler yatmaktadır.

Kentsel Dönüşümün Finansmanı: İki Model, Bir Gerçek

Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında iki temel yöntem söz konusudur.

1. Özkaynak ve Kredi Finansmanı

Bu modelde yatırımcı/yüklenici projenin tüm maliyetini (arsa bedeli dahil) kendi özkaynağı ve kredi kurumlarından sağladığı finansmanla karşılar. Arsa sahiplerine nakit ödeme yapılır, proje tamamlandıktan sonra satışlardan kredi kapatılır ve kar yüklenicide kalır.

Önemli Not: Bu modelde arsa sahipleri üzerinde risk kalmamaktadır. Risk, yatırımcı/yükleniciler ve kredi kurumlarındadır.

Ancak sorun şu: Türkiye’nin 2 milyon konutluk dönüşüm ihtiyacı için gereken finansman rakamlarına bakıldığında, bu modelin tek başına yeterli olmadığı görülmektedir.

Hesaplama:

• 2.000.000 konut × 100 m² × 12.000 TL/m² = 2,4 trilyon TL
• %20 özkaynak = 480 milyar TL
• %80 kredi = 1,92 trilyon TL

Ülkemizin mevcut finansal koşullarında bu düzeyde bir kredi finansmanı mümkün görünmemektedir.

2. Arsa Payı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Bu model, Türkiye’ye özgü ve ülkemizde en yaygın kullanılan kentsel dönüşüm yöntemidir. Tamamen finansman güçlüklerinden doğmuştur.

Nasıl Çalışır?

• Arsa sahibi, arsasının bir bölümünü yükleniciye devreder
• Yüklenici, inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahibine vaadedilen daireleri teslim eder
• Yüklenici ise kendisine düşen daireleri satarak maliyetini karşılamayı ve kar elde etmeyi planlar

Yüklenicinin Finansmanı: Yüklenici kendi maliyetini iki yolla finanse eder:

1. Barter yöntemi: Taşeronlara (betoncu, elektrikçi, tesisatçı vb.) daire karşılığı iş yaptırma
2. Ön satış: Bitmemiş daireleri peşin veya taksitle satarak nakit yaratma

Kritik Sorun: Bu modelde arsa sahipleri, proje bitimine kadar ciddi risk taşımaktadır. Üstelik dönüşüme konu arsa sahiplerinin büyük çoğunluğu gelir seviyesi düşük vatandaşlardır. Bu kesimlere orantısız risk yüklemek, sosyal adaleti zedelemektedir.

Bina Tamamlama Sigortası (BTS) Nedir?

Bina Tamamlama Sigortası (BTS), özellikle kat karşılığı inşaat modelinde arsa sahipleri ve konut alıcılarının taşıdığı riski minimize etmek ya da tamamen ortadan kaldırmak için tasarlanmış bir sigorta ürünüdür.

BTS Zorunlu mu?

BTS standart bir zorunlu sigorta türü değildir. Ancak mevzuat iki önemli alanda zorunluluk getirmiştir:

1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında
2. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kat karşılığı yapım işi projelerinde

Bu kapsamlarda BTS yaptırılması ya da ilgili Bakanlıkça belirlenen diğer teminat/şartların sağlanması zorunludur.

BTS Neleri Teminat Altına Alır?

BTS poliçesi üç temel durumda devreye girer:

1. İnşaat şirketinin/müteahhidin iflas etmesi
2. Gerçek kişi satıcının vefatı, reddi miras veya gaipliğine karar verilmesi
3. Sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini takip eden 12 ay içinde konutun tamamlanamaması

Bu durumların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde sigorta şirketi projeyi devralır ve lehdarlara (arsa sahipleri/alıcılar) dairelerini teslim eder.

BTS’nin Sağladığı Faydalar: Kimler Kazanır?

🏠 İnşaat Firmalarına Faydaları

• Banka kredisi tüketmeden ve teminat mektubu almadan yasal sorumluluğunu yerine getirme imkânı
• Sigorta şirketinin denetimi sayesinde projeye idari, teknik ve finansal risk yönetimi desteği

👤 Tüketicilere / Arsa Sahiplerine Faydaları

• Birikimler teminat altına alınır
• Binanın tamamlanması ya da yatırılan paraların geri alınması güvence altına girer
• Maddi ve manevi büyük kayıplar önlenir

💰 Yatırımcılara Faydaları

• Yeni konut projelerinin iş planları, finansman modelleri ve risk durumları yakından takip edilir
• Olumsuz koşullara karşı projenin tamamlanması sağlanır
• Yatırım ortamının iyileşmesi ile yeni sermaye çekilmesi kolaylaşır

📈 Türkiye Ekonomisine Faydaları

• Tüketici, yatırımcı, müteahhit ve iş geliştirici; tüm paydaşlar kazanır
• Ülke varlıkları ve yatırımlar korunur
• Ekonomiye yeni kaynak oluşturulur

Sigorta Şirketlerinin BTS Sürecindeki Rolü

BTS’yi salt bir “hasar ödemesi” olarak değil, proaktif bir risk yönetim aracı olarak görmek gerekir. Sigorta şirketleri projeye dahil olduğunda şunları yapar:

Başlangıçta (Underwriting Süreci):

• Yatırımcı/yüklenicinin finansal tablolarını, tamamlanan ve devam eden projelerini, finansman kaynaklarını detaylı inceler
• Bağımsız değerleme çalışması yapar
• Projenin maliyet ve gelecek fiyat beklentilerini belirler
• Yüklenicinin yeterli karlılığa ulaşıp ulaşamayacağını değerlendirir

BTS Tanzim Edilmediği Durum = Kritik Uyarı Sinyali: Sigorta şirketinin BTS düzenlemeyi reddetmesi, arsa sahipleri için çok değerli bir uyarıdır. Bu durum şu anlama gelir:

• Yüklenici projeyi tamamlayacak kapasitede olmayabilir
• Proje paylaşımı yüklenici için kârlı değildir
• Proje tamamlanma riski yüksektir

Proje Sürecinde:

• Proje izlenir ve kontrol altında tutulur
• Olumsuz koşulların gelişmesi durumunda sigorta şirketi projeyi devralarak tamamlar

BTS Olmayan Projeler: Bilinçli Risk mi, Bilinçsiz Kayıp mı?

Bazı arsa sahipleri, sigorta güvencesinden vazgeçip daha fazla pay alarak daha yüksek getiri hedefleyebilir. Bu tercih, piyasa ekonomisinin doğal bir parçasıdır.

Ancak şu noktanın altını kalın çizmek gerekir:

“BTS güvencesiz projede, tüm risk arsa sahibinin üzerindedir.”

Proje tamamlanmaz, müteahhit iflas eder ya da ortadan kaybolursa arsa sahibinin hem arsası hem de emeği yok olabilir. Bu kayıp, düşük-orta gelirli bir aile için telafisi neredeyse imkânsız bir yıkıma dönüşebilir.

Sonuç: Kentsel Dönüşüm Güvenle Yapılabilir

Türkiye’nin kentsel dönüşüm ihtiyacı ertelenebilir değil. 6 Şubat depremleri ve binlerce can kaybı, bu gerçeği en acı şekilde ortaya koydu.

Ancak hızlı dönüşüm, güvencesiz dönüşüm anlamına gelmemelidir.

Bina Tamamlama Sigortası (BTS), kentsel dönüşümün en kritik zafiyetini — yani arsa sahipleri ve konut alıcıları üzerindeki orantısız riski — gidermek için en gerçekçi ve uygulanabilir araçtır. Sigorta şirketlerinin bu sürece dahil edilmediği projeler ise hem bireysel hem de sistematik risk oluşturmaya devam edecektir.

🏢 Kentsel dönüşüm süreciniz hakkında bilgi almak ister misiniz? Nebioglu Kentsel Dönüşüm olarak sizlere doğru adımları atmada rehberlik ediyoruz. 📞 Bize ulaşın: nebioglukentseldonusum.com

Yarısı Bizden’de Büyük Kolaylık: Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Genelgesi ile 2025 ve 2026 yıllarında riskli ilan edilen tüm yapılar 1.875.000 TL’lik destek paketine kavuşuyor.

Modern şehircilik anlayışında binaların estetik, ergonomik ve ekolojik bir yapıya kavuşması her geçen gün daha fazla önem taşıyor. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde standartları yükselten, çatı katlarını “kullanışlı ve ferah” yaşam alanlarına çeviren en önemli mimari çözüm kuşkusuz Mansart Çatı sistemleridir.

Peki, dışarıdan bakıldığında binaya prestij katan bu çatı sistemi teknik olarak nedir, katmanları nelerden oluşur ve nasıl uygulanır? İşte mimari projelerde hayat kurtaran mansart çatıların teknik detayları:

Mansart Çatı Teknik Olarak Nedir?

Mansart (veya kırma) çatı, cephelerinde iki farklı eğim açısı barındıran kompleks bir çatı sistemidir. Tasarımın temelinde şu geometrik kurgu yatar:

• Birincil Çatı Yüzeyi: Dış cepheden itibaren oldukça dik bir açıyla yükselen ilk bölümdür. Bu diklik, iç mekanda standart tavan yüksekliğinin (yaklaşık 2.20 metre) elde edilmesini sağlar.

• İkincil Çatı Yüzeyi: Dik eğimin bitiminden mahyaya (çatının en tepe noktası) kadar uzanan, silüeti yumuşatmak amacıyla %20 eğimle sınırlandırılan daha yatık üst bölümdür.

Bu sistemin ayrılmaz parçalarından biri de “Güvercinlik” adı verilen pencerelerdir. Pencereler, birincil çatı yüzeyine entegre edilerek hem iç mekana doğal ışık sağlar hem de cepheye hareket katar.

Mansart Çatı Uygulamasında Temel Bileşenler

Teknik bir mansart çatı projesinde, su yalıtımı ve cephe estetiği için vazgeçilmez olan detaylar şunlardır:

1. Dış Parapet: Binanın cephe bütünlüğünü sağlamak ve çatı eğimini gizlemek için betonarme veya çelikten yapılan, yüksekliği genellikle maksimum 1.00 metre ile sınırlandırılan çevre duvarıdır.

2. Gizli Dere: Çatı sularının cepheden akmasını engelleyen tahliye sistemidir. Dış parapet ile çatının başladığı nokta arasında yer alır. Gizli dere uygulamalarında su yalıtımı hayati önem taşır; ısı yalıtımından sonra Camelyaf Takviyeli Polyester Kaplama, PVC/TPO Membran veya Galvanize malzemeler ile sızdırmazlık sağlanmalıdır. Ayrıca 4 mm Alüminyum Folyolu Membran ve 3 mm Bitüm Esaslı Membran katmanları eğim betonu üzerine uygulanır.

3. 

4. Çekme Mesafesi ve Teras: Birincil çatı yüzeyi genellikle son kat döşemesinden (dış parapetten) belli bir mesafe (örn: 1.50 m) içeri çekilerek başlar. Bu sayede ön kısımda ufak teras veya açık alanlar oluşturulabilir.

5. 

Adım Adım Mansart Çatı Katmanları (Prensip Kesit Detayı)

Mansart çatıların sadece estetik değil, aynı zamanda ekolojik ve ekonomik olmasını sağlayan unsur, kullanılan yalıtım ve kaplama malzemelerinin kalitesidir. Standartlara uygun, yüksek izolasyonlu bir mansart çatının teknik katmanları dışarıdan içeriye doğru şu şekilde sıralanır:

1. Alüminyum Kenet Sistem Kaplama (0.7 mm): Dış hava şartlarına karşı en üstün dayanıklılığı sağlayan ve sızdırmazlık sunan son kat kaplamadır.

2. Buhar Dengeleyici Örtü: İçerideki nemin dışarı atılmasını sağlarken, dışarıdan su girişini engeller.

3. OSB (15 mm): Kaplama malzemelerinin üzerine sabitlendiği rijit ahşap levhadır.

4. Taş Yünü Isı Yalıtımı (50 mm – 150 kg/m³ yoğunlukta): Hem üst düzey ısı izolasyonu sağlar hem de yangına karşı dirençlidir. Yüksek yoğunluklu olması çökme yapmasını engeller.

5. Z Profil (50 x 4 x 50 mm – 1.5 mm kalınlığında): Yalıtım malzemelerini sabitlemek ve sistemin iskeletini desteklemek için kullanılır.

6. Buhar Kesici Örtü: İç mekandaki buharın yalıtım malzemesine (taş yününe) ulaşıp yoğuşma yapmasını kesin olarak engeller.

7. Çelik veya Ahşap Çatı Konstrüksiyonu: Tüm sistemin yükünü taşıyan ana iskelettir. Genellikle uzun ömür ve esneklik için hafif çelik sistemler tercih edilir.

8. Yangına Dayanıklı Alçıpan Levha: İç mekan tavanını oluşturan ve yangın güvenliğini artıran iç kaplama malzemesidir.

9. OSB (15 mm): İç alçıpan kaplamasının arkasında, konstrüksiyona destek veren son destek plakasıdır

10. Neden Bu Detaylara Uyulmalı?

Yukarıdaki presip kesit detaylarına uygun yapılan bir mansart çatı, sıradan bir çatı arası uygulamasının çok ötesindedir. Taş yünü ve çift katmanlı buhar örtüleri ile ekolojik bir enerji tasarrufu sağlanır; alüminyum kenet sistem ile çatının ömrü binanın ömrüne eşitlenerek ekonomik bir fayda yaratılır; %20 eğim kuralı ve gizli dere çözümleriyle de kentin silüetiyle barışık, estetik bir mimari eser ortaya çıkar.

İstanbul’da, özellikle Bakırköy, Güngören ve Bahçelievler gibi dönüşümün yoğun yaşandığı bölgelerde, bina yenileme süreçlerinin en kilit tartışma konularından biri çatı tasarımlarıdır. Son dönemde projelerde sıkça karşımıza çıkan “Mansart Çatı” sistemleri, bir yandan Mimarlar Odası’nın açtığı imar planı davalarıyla gündeme gelirken, diğer yandan belediyelerin “Plan notlarımız onaylandı, bağımsız bölüm olarak ilerleyebilirsiniz” şeklindeki rahatlatıcı açıklamalarıyla yeni bir boyut kazandı.

Peki, bu süreçte mülk sahipleri ve yatırımcılar ne yapmalı? İşte mansart çatıların bağımsız bölüm statüsü, plan hiyerarşisi ve belediyelerin güncel yönlendirmeleri hakkında bilinmesi gereken tüm objektif gerçekler.

Mansart Çatı Nedir ve Neden Tercih Ediliyor?

Mansart (kırma) çatı, çift eğimli yapısıyla klasik çatıların kenarlarda yarattığı ölü ve basık alanları ortadan kaldıran bir mimari sistemdir. Alt eğimin dik olması sayesinde, çatı katı standart bir dairenin tavan yüksekliğine ve ferahlığına kavuşur.

Kentsel dönüşüm projelerinde bu sistemin asıl önemi ise bağımsız bölüm (ayrı bir tapulu daire) yaratma potansiyelidir. Çatı aralarının sadece alt katın bir eklentisi (çatı piyesi) olmaktan çıkıp başlı başına bir daireye dönüşmesi, inşaat maliyetlerinin karşılanması açısından müteahhitler ve kat malikleri için can suyu niteliği taşımaktadır.

Mimarlar Odası’nın İtirazı: 1/5000 ve 1/1000 Plan Hiyerarşisi

Mansart çatılara yönelik tartışmaların temelinde, Mimarlar Odası’nın açtığı davalar yatmaktadır. Oda, çatı katlarına ayrıcalık tanıyan ve buraların tam kata dönüşmesine olanak sağlayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliklerine, bölgenin nüfus yoğunluğunu artırdığı ve silüeti bozduğu gerekçesiyle itiraz etmektedir.

Buradaki kritik nokta plan hiyerarşisidir. 1/5000 ölçekli plan, ilçe belediyelerinin hazırladığı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları için bir anayasa niteliğindedir. Eğer mahkeme 1/5000 plan için yürütmeyi durdurma veya iptal kararı verirse, buna dayanılarak hazırlanan 1/1000 planlar da dayanaksız kalır. Geçmişte bu hiyerarşik iptaller yüzünden birçok inşaatın ruhsat süreci sekteye uğramıştır.

Belediyelerin Güncel Yönlendirmesi: “Plan Notlarımız Onaylandı, Sorun Yok”

Davalar ve iptal endişeleri sürerken, süreci yöneten ilçe belediyeleri projelerin tıkanmaması için güncel imar planı notlarında kritik revizyonlara gitmiş durumdadır. Birçok belediye, hak sahiplerine ve proje müelliflerine şu net mesajı vermektedir:

“İmar plan notlarımız Büyükşehir meclisinden geçti ve onaylandı. Mansart çatıyı muğlak ifadelerle veya iptal riski taşıyan çatı piyesi ayrıcalıklarıyla değil; doğrudan yasal haklarınız (emsal) dahilinde bir ‘bağımsız bölüm’ olarak projelendirerek ilerleyin. Bu şekilde bir sıkıntı yaşanmayacaktır.”

Bu Yönlendirmenin Anlamı Nedir? Belediyeler, projelerin mahkemelerden dönmemesi için hukuki bir kalkan oluşturmuştur. Eğer mansart çatı, iptal edilen tartışmalı ek haklara göre değil de, onaylanmış ve kesinleşmiş güncel plan notlarındaki çekme mesafeleri, parapet (maksimum 1.00 m) ve mahya yüksekliklerine (maksimum 4.50 m) harfiyen uyularak, resmi bir “bağımsız bölüm” olarak çizilirse, hukuki bir boşluk kalmamaktadır. Böylece Mimarlar Odası’nın genel iptal kararları, yasal emsali içinde çözülmüş bu yeni projeleri etkilememektedir.

Sonuç ve Profesyonel Koordinasyonun Önemi

Gelinen noktada, kentsel dönüşümde mansart çatı yapmak yasal ve mümkündür. Belediyelerin onaylı plan notları doğrultusunda, çatının doğrudan bağımsız bir daire olarak tasarlanması en güvenli yoldur.

Ancak bu sürecin pürüzsüz ilerlemesi için mimari çizimlerin estetiği kadar, hukuki plan notlarının doğru okunması da hayati önem taşır. Projelerde teknik, hukuki ve mimari tüm paydaşların bir araya gelerek doğru bir koordinasyon sağlaması, ruhsat aşamasında yaşanabilecek zaman kayıplarının ve olası durdurma kararlarının önüne geçecektir. Binanızın yenilenme sürecinde, yerel belediyenizin en güncel ve onaylı plan notlarını referans alan uzman ekiplerle ilerlemek en doğru adımdır.

Bir inşaat veya kentsel dönüşüm projesi başlatmadan önce en kritik karar, doğru müteahhidi seçmektir. Ancak çoğu kişi bu seçimi yaparken yalnızca fiyat tekliflerine bakar. Oysa Türkiye’de her müteahhit firması, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından A’dan H’ye kadar 8 farklı gruba ayrılır ve bu grup, o firmanın hangi büyüklükte proje yapabileceğini yasal olarak belirler.

Müteahhidinizin grubunun projenizle eşleşip eşleşmediğini bilmiyorsanız ruhsat dahi alamayabilirsiniz. Bu rehberde, müteahhit sınıflarını sade bir dille açıklıyor; hangi projeye hangi grubun uygun olduğunu gösteriyoruz.

Müteahhit Grupları Neden Önemli?

Türkiye’de müteahhitlik faaliyetleri, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları ile Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Ustalar Hakkında Yönetmelik çerçevesinde düzenlenmektedir. Bakanlığın YAMBİS (Yapı Müteahhitliği Bilgi Sistemi) üzerinden yürütülen bu sistemde her müteahhit, deneyimi, mali kapasitesi ve teknik personel yapısına göre bir gruba atanır.

Müteahhit, kendi grubunun yetki sınırlarını aşan bir proje üstlenirse ruhsat işlemleri tamamlanamaz. Bu durum hem projenin durmasına hem de ciddi hukuki sorumluluklara yol açar. Kentsel dönüşüm projelerinde ise normal yapıya kıyasla bir üst grubun şartları aranmaktadır.

Müteahhit Sınıfları: A’dan H’ye Detaylı Açıklama

A Grubu Müteahhit — Sınırsız Yetki

A grubu, Türkiye’deki en üst yetki seviyesidir. Metrekare veya yapı büyüklüğü açısından herhangi bir üst sınır yoktur. Bu gruba girebilmek için son 15 yılda tek bir sözleşme kapsamında en az 90 milyon TL tutarında iş yapılmış olması, en az 50 usta ve 8 teknik personel çalıştırılıyor olması gerekmektedir. Havalimanları, hastaneler, büyük ölçekli rezidanslar ve karma kullanımlı yapı kompleksleri bu grubun faaliyet alanına girer.

B Grubu Müteahhit — 65.000 m²’ye Kadar

B grubu müteahhitler, tek projede 65.000 m²’ye kadar inşaat yapabilir. Bu gruba girebilmek için son 15 yılda en az 65 milyon TL iş deneyimi aranmaktadır. Büyük konut siteleri, yüksek katlı ofis ve rezidans projeleri bu grubun kapsamına girmektedir.

C Grubu Müteahhit — 45.000 m²’ye Kadar

C grubu, orta-büyük ölçekli projeleri kapsar. Tek projede azami 45.000 m² inşaat alanına kadar yetki tanınmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki büyük bloklar ve site projeleri sıklıkla bu grupta yürütülür.

D Grubu Müteahhit — 30.000 m²’ye Kadar

D grubu müteahhitler, tek projede 30.000 m²’ye kadar inşaat yapabilir. Orta ölçekli kentsel dönüşüm projeleri ve konut siteleri bu grubun tipik faaliyet alanıdır.

E Grubu Müteahhit — 15.000 m²’ye Kadar

E grubu, tek projede 15.000 m²’ye kadar yetki sınırına sahiptir. Küçük ve orta ölçekli konut projeleri ile kentsel dönüşüm kapsamındaki tekil yapılar bu gruba dahildir.

F Grubu Müteahhit — 5.000 m²’ye Kadar

F grubu, küçük ölçekli yapım işleriyle sınırlıdır. Tek projede azami 5.000 m² inşaat alanına kadar yetki tanınır. Bireysel konut ve küçük apartman projeleri bu grubun faaliyet alanına girmektedir.

G Grubu Müteahhit — 3.000 m²’ye Kadar

G grubu, tek projede 3.000 m²’ye kadar inşaat yapma yetkisine sahiptir. Küçük ölçekli müstakil yapılar ve düşük katlı binalar bu grubun kapsamında değerlendirilir.

H Grubu Müteahhit — 1.800 m²’ye Kadar (Başlangıç Seviyesi)

H grubu, sektöre yeni giren firmalar için belirlenmiş başlangıç seviyesidir. Tek projede en fazla 1.800 m² inşaat yapılabilir. Bu grup, diğer gruplarda aranan iş deneyimi ve asgari teknik personel şartlarından muaf tutulmuş tek gruptur. Deneyim kazandıkça firmalar bir üst gruba yükselebilir.

Geçici Grup — Bireysel Kullanım İçin

Kendi konutunu yaptırmak isteyen bireyler için tanımlanmış özel bir gruptur. Ticari amaç taşımaz, tek seferlik kullanım içindir ve inşaat alanı 500 m²’yi geçemez.

Müteahhidinizi Nasıl Sorgularsınız?

Bir müteahhidin hangi grupta olduğunu öğrenmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın resmi YAMBİS sistemi üzerinden sorgulama yapabilirsiniz. Adres: yambis.csb.gov.tr

Müteahhidin yetki belgesi numarasını veya firma adını girerek grubunu, belgelerinin geçerliliğini ve daha önce tamamladığı projeleri görebilirsiniz. Bu sorgulama tamamen ücretsizdir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Grubu Neden Daha Kritik?

Kentsel dönüşüm projeleri, yönetmelik gereği standart yapılara kıyasla bir üst grubun şartlarını taşıyan müteahhitler tarafından yürütülmek zorundadır. Yani D grubunda olan bir müteahhit, normalde 30.000 m² proje yapabilse de kentsel dönüşüm kapsamında bu projeyi üstlenemeyebilir; bu iş için C grubu yeterliliği aranabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi yalnızca bütçe ve referans değil; yasal yetki açısından da titizlikle değerlendirilmelidir.

Müteahhit Grubunu Bilmek Güvencenizdir

Müteahhit sınıfları yalnızca bürokratik bir sınıflandırma değil; sizin yapı güvenliğinizin, hukuki güvencenizin ve yatırımınızın temelidir. Projenize başlamadan önce müteahhidinizin grubunu YAMBİS üzerinden doğrulayın. Yetki sınırlarının dışında iş üstlenen firmalarla yapılan sözleşmeler ruhsat iptali, inşaatın durdurulması ve hukuki sorumluluk gibi sonuçlar doğurabilir.

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm olarak, doğru müteahhit seçiminden ruhsat süreçlerine, proje yönetiminden teslimata kadar tüm süreçlerde yanınızdayız. Sorunuz mu var? Bize ulaşın.

4 Şubat 2026 Resmi Gazete: Oyun Değiştiren Düzenlemeler

33158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerindeki en büyük engelleri kaldırıyor:

🔴 Salt Çoğunluk Sistemi Getirildi

Artık yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın, yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tüm kararlar salt çoğunluk (%50+1) ile alınabilecek. Bu değişiklik, azınlık hisse sahiplerinin süreçleri engellemesini önlemeyi amaçlıyor.

📝 Anlaşmayana Zorunlu Satış

Alınan karara katılmayan veya anlaşma şartlarını kabul etmeyen maliklerin arsa payları:

• 15 gün içinde teklifi kabul etmezlerse rayiç bedelden açık artırmayla satılacak
• Paydaşlar satın almazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya belediyeler devralacak
• TOKİ’nin uygun görmesi halinde, payı devralınan maliklerle yeni projeden konut verilmesi sözleşmesi yapılabilecek

🏗️ Ruhsat İçin Yeni Güvenlik Önlemi

İnşaat ruhsatı alınabilmesi için salt çoğunluk kararının tüm maliklere usulüne uygun iletildiği belgelenmek zorunda. Bu adım, usulsüzlüklerin önüne geçmeyi hedefliyor.

📄 Tapu Kayıtlarında Netlik

Riskli yapının yıkılmasının ardından tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir, ancak “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair” yeni bir belirtme yapılır. Böylece dönüşüm sürecinin devam ettiği açık şekilde belirtilmiş olacak.

Bakan Murat Kurum’un Şubat 2026 Açıklamaları

Kocaeli’de 6 Şubat’ta düzenlenen “Türkiye’nin Deprem Direnci: 6 Şubat’tan Marmara’ya Dersler” panelinde konuşan Bakan Kurum, ülke genelinde bugüne kadar 2 milyon 252 bin konutun dönüştürüldüğünü, 258 bin konutun dönüşüm sürecinin devam ettiğini açıkladı.

İstanbul’daki Acil Durum

İstanbul’da 924 bin bağımsız bölümün dönüşümünün tamamlandığını, 175 bin bağımsız bölümde çalışmaların sürdüğünü bildiren Bakan Kurum, özellikle şu uyarıyı yaptı:

“Vatandaşlarımız çoğu zaman, depremlerden sonra ‘dönüşüm’ dese de biz depremi beklemeden ‘dönüşüm’ diyoruz. Gecikmenin bedelini maalesef telafisi olmayan kayıplarla ödüyoruz.”

Yarısı Bizden Kampanyası: Son 11 Ay

Bakan Kurum, Yarısı Bizden Projesi kapsamında 80 bin 250 bağımsız bölümün inşasının sürdüğünü belirterek, “Proje kapsamında 2026 yılı sonuna kadar tüm vatandaşlarımız bu projeye başvuru yapabilirler” dedi. 31 Aralık 2026, kampanyadan yararlanmanın son tarihi.

Yarısı Bizden Kampanyası 2026: Güncel Destekler

Konutlar İçin Finansal Destekler

• Hibe Desteği: 875.000 TL (Geri ödemesiz)
• Kredi Desteği: 875.000 TL (İlk yıl faizsiz, gelir ve kredi puanı şartı yok)
• Taşınma Desteği: 125.000 TL (Bir kereye mahsus)
• Toplam Destek: 1.875.000 TL

İşyerleri İçin Destekler

• İlk İşyeri: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi
• Ek İşyerleri: 875.000 TL kredi imkanı
• Toplam: İşyeri başına 875.000 TL’ye kadar destek

Kira Yardımı (2025’ten İtibaren)

Aylık kira yardımı 5.500 TL’den 8.000 TL’ye yükseltildi. Bu destek, yeni yapının inşaatı süresince hak sahiplerine düzenli olarak ödeniyor.

Neden Şimdi Harekete Geçmelisiniz?

⏰ 31 Aralık 2026 Son Tarihi Yaklaşıyor

Şu anda Şubat 2026’dayız ve kampanyadan yararlanmak için geriye sadece 11 ay kaldı. Ortalama dönüşüm süreci 18-24 ay olduğundan, hemen şimdi başlamak kritik önem taşıyor.

🏢 4 Şubat Değişiklikleri Süreci Hızlandırıyor

Salt çoğunluk sisteminin getirilmesi, kat maliklerinin uzlaşısını kolaylaştırıyor. Artık %100 mutabakat yerine %50+1 yeterli, bu da sürecin önemli ölçüde hızlanması anlamına geliyor.

💰 Eşsiz Finansal Destek

1.875.000 TL’ye varan devlet desteği, dönüşüm maliyetinin yarısını karşılıyor. Bu fırsat tarihsel anlamda eşsiz ve tekrarlanması mümkün değil.

🌍 Deprem Gerçeği

Bakan Kurum’un da vurguladığı gibi: “Bu acıları bir daha yaşamamak adına hep birlikte deprem dönüşümünü gerçekleştirmeliyiz. Deprem her an olabilir.”

Kentsel Dönüşüm Süreci: Yeni Düzenlemeyle Daha Hızlı

1. Riskli Yapı Tespiti

Lisanslı kuruluşlardan alınan karot testi ve teknik analiz sonucunda binanızın deprem riskinin belirlenmesi. Ortalama Maliyet: 30.000 TL – 95.000 TL

2. Salt Çoğunluk ile Karar (4 Şubat 2026 Değişikliği)

Artık yapının yıkılmış olması beklenmeden, %50+1 çoğunluk ile dönüşüm kararı alınabilir. Karara katılmayanların payları açık artırmayla satılır.

3. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Kat malikleri ile yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması.

4. Başvuru ve Hibe-Kredi Süreci

• İlçe belediyesine hak sahibi tespiti başvurusu
• Marmara Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nda randevu
• Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzası

5. İnşaat ve Ödeme (3 Eşit Taksit)

• Subasman seviyesinde
• Taşıyıcı sistem bitiminde
• İnşaat bitiminde

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm: 11 Aylık Sürede Nasıl Yetiştiririz?

Şubat 2026 itibarıyla kampanya bitimine sadece 11 ay kaldı. Bu kısa sürede dönüşümü tamamlamak için profesyonel destek artık zorunluluk. Nebioğlu Kentsel Dönüşüm, bu kritik dönemde yanınızda olan deneyimli çözüm ortağınız.

🚀 Hız ve Zaman Yönetimi

31 Aralık 2026 hedefine yetişmek için:

• Ekspres Riskli Yapı Tespiti: Lisanslı kuruluşlarla güçlü bağlantılar sayesinde öncelikli tespit
• Hızlı Süreç Yönetimi: Onay süreçlerini takip, gecikmeleri engelleme
• Eksiksiz Dokümantasyon: İlk seferde doğru evrak hazırlığı

⚖️ Salt Çoğunluk Uzmanlığı (4 Şubat Değişikliği)

Yeni yönetmelik avantajlarını kullanarak:

• %50+1 ile Karar: Artık tüm maliklerin mutabakatı gerekmiyor
• Anlaşmayana Hukuki Süreç: Karşı çıkan maliklerin paylarının satışında profesyonel yönetim
• Şeffaf İletişim: Her malike hakları ve süreç hakkında net bilgilendirme

💰 Maksimum Devlet Desteği

• 1.875.000 TL’nin tamamından faydalanma garantisi
• Kira yardımı, taşınma desteği ve teşviklerin zamanında alınması
• Kredi geri ödemelerinin en uygun şekilde yapılandırılması

🏗️ Deneyimli Müteahhit Ağı

• Deprem yönetmeliğine uygun, modern binalar
• Şeffaf fiyatlandırma ve adaletli kat karşılığı hesaplama
• %6 teminat oranına göre güvenceli çalışma

📋 Komple Danışmanlık

• Hukuki Destek: Sözleşmeden tapuya tüm süreçler
• Teknik Analiz: Raporların doğru yorumlanması
• Finansal Planlama: Sürdürülebilir ödeme planları

31 Aralık 2026’ya Hazırlık: Acil Eylem Planı

⚡ Şubat-Mart 2026 (HEMEN)

• Riskli yapı tespiti yaptırın
• Kat maliklerini toplantıya çağırın
• Nebioğlu Kentsel Dönüşüm’den ön değerlendirme alın
• 4 Şubat değişikliklerini değerlendirin

🤝 Nisan-Mayıs 2026

• Salt çoğunluk ile dönüşüm kararı alın
• Müteahhit seçimini tamamlayın
• Yarısı Bizden başvurusunu yapın

📋 Haziran-Ağustos 2026

• Hibe-kredi sözleşmelerini imzalayın
• Ruhsat işlemlerini başlatın
• Tahliye ve yıkım planlayın

🏗️ Eylül-Aralık 2026

• İnşaat sürecini başlatın
• İlk taksit ödemelerini alın
• Süreç takibini Nebioğlu ile yapın

Sıkça Sorulan Sorular

4 Şubat değişikliğiyle %100 mutabakat şartı kalktı mı? Evet. Artık salt çoğunluk (%50+1) yeterli. Karşı çıkanların payları açık artırmayla satılıyor.

31 Aralık 2026’dan sonra ne olacak? Kampanya kesin olarak sona eriyor. Bu tarihten sonra aynı destek tutarlarından yararlanma imkanı olmayacak.

Kredi geri ödemeleri nasıl? Yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlıyor. İlk 12 taksit faizsiz, sonrası TÜFE’nin yarısı kadar güncelleme ile 10 yıl vade.

11 ayda dönüşüm tamamlanır mı? Tam dönüşüm 18-24 ay alır, ancak 31 Aralık 2026’ya kadar hibe-kredi sözleşmelerini imzalamak yeterli. İnşaat daha sonra devam edebilir.

Sonuç: 11 Aylık Son Fırsat

4 Şubat 2026 Resmi Gazete ile kentsel dönüşüm artık çok daha kolay. Salt çoğunluk sistemi, azınlık engelini kaldırdı. Yarısı Bizden Kampanyası’nın 1.875.000 TL desteği ile hem deprem güvenliği hem de modern konut sahipliği mümkün.

Ancak 31 Aralık 2026 kesin son tarih. Şu anda Şubat 2026’dayız ve geriye sadece 11 ay kaldı. Ortalama 18-24 aylık dönüşüm süresi düşünüldüğünde, bugün harekete geçmek şart.

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm, bu kritik dönemde yanınızda. Hızlı, şeffaf ve hak kayıpsız dönüşüm için bugün iletişime geçin.

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm olarak, projelerimizde “Erişilebilirlik Danışmanlığı” hizmetimizle binaları sadece yenilemiyor, engelleri ortadan kaldırıyoruz.

Erişilebilirlik Neden Sadece “Rampa” Değildir?

Çoğu zaman erişilebilirlik, bina girişine eklenen dik bir rampa olarak algılanıyor. Oysa gerçek erişilebilirlik, bir binanın içinde kimsenin yardımına ihtiyaç duymadan hareket edebilmesidir.

Bir binayı herkes için erişilebilir kılan unsurlar nelerdir?

• Eşiksiz Yaşam Alanları: Tekerlekli sandalye veya pusetle hareket edenlerin hayatını kolaylaştıran, daire içi ve balkon eşiklerinin minimize edildiği tasarımlar.

• Akıllı Aydınlatma ve İşaretleme: Az gören bireyler için kontrast renkler ve dokulu yüzeylerle desteklenmiş yönlendirmeler.

• Ergonomik Ortak Alanlar: Asansör düğmelerinin yüksekliğinden, kapı kollarının tasarımına kadar her detayın düşünülmesi.

• Geniş ve Engelsiz Geçişler: Dar koridorların yerini ferah ve akıcı bir mimariye bırakması.

Neden Erişilebilirlik Danışmanlığı Almalısınız?

Yeni bir binanın inşaat aşamasında erişilebilirlik kriterlerini doğru uygulamak, sonradan tadilat yapmaktan çok daha maliyetsiz ve estetiktir.

1. Daha Değerli Bir Yatırım: Erişilebilirlik standartlarına sahip binalar, daha geniş bir kitleye hitap ettiği için gayrimenkul piyasasında çok daha değerlidir.

2. Mevzuat Uyumluluğu: İmar kanunlarındaki standartları (TS 12576 gibi) sadece kağıt üzerinde değil, fonksiyonel olarak yerine getirmenizi sağlar.

3. Geleceğe Hazırlık: Bugün ihtiyaç duymadığımız bir rampa veya geniş bir banyo kapısı, yaşlandığımızda veya geçici bir sakatlık yaşadığımızda hayat kurtarıcı olabilir.

Nebioğlu Farkıyla: Herkes İçin Tasarım

Biz, kentsel dönüşüm süreçlerimizde mimarlarımız ve danışmanlarımızla birlikte her projeyi bir “Evrensel Tasarım” örneğine dönüştürüyoruz.

“Erişilebilirlik Danışmanlığı” hizmetimiz kapsamında; projenin çizim aşamasından anahtar teslimine kadar her noktayı denetliyor, engelli komşularımızın veya yaşlı büyüklerimizin kendi evlerinde tam bağımsız yaşamalarını hedefliyoruz. Çünkü bizce bir bina, içinde yaşayan en hassas birey kadar konforlu olmalıdır.

Engelsiz bir yaşam için dönüşüm zamanı. Yeni projenizde erişilebilirlik standartlarını nasıl uygulayacağımızı öğrenmek için bize ulaşın.

İşte tam bu noktada devreye giren şerefiye, bir binadaki dairelerin; konum, cephe, manzara, kat yüksekliği ve güneş alma durumu gibi kriterlere göre birbirinden farklılaşan değerini ifade eder. Kentsel dönüşümde huzurlu bir uzlaşmanın anahtarı, bu değer farklarının matematiksel bir gerçeklikle, yani SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından belirlenmesidir.

Şerefiye Hesabı Bir “Tahmin” Değil, Matematiksel Bir Analizdir

Bir binayı yenilerken sadece metrekareye odaklanmak, hak sahipleri arasında ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Çünkü 1. kattaki 100 $m^2$ bir daire ile 7. kattaki deniz manzaralı 100 $m^2$ dairenin piyasa değeri asla aynı değildir.

 lisanslı firmalar, bu hesaplamayı yaparken şu kriterleri bilimsel verilere dayandırır:

• Cephe ve Manzara: Dairenin baktığı yön (Kuzey, Güney vb.) ve açık alan görüşü.

• Kat Faktörü: Binadaki kat yüksekliğinin getirdiği değer artışı.

• Gün Işığı ve Mahremiyet: Dairenin doğal ışık alma süresi ve çevre binalarla olan mesafesi.

• Kullanım Verimliliği: Kat planındaki mimari ergonomi farkları.

Neden SPK Onaylı Rapor Şart?

Sadece “biz böyle uygun gördük” diyerek yapılan paylaşımlar, ileride şerefiye davalarına ve inşaatın durmasına neden olabilir. SPK lisanslı bir rapor:

1. Hukuki Delil Niteliğindedir: Olası bir anlaşmazlıkta mahkemeler bu raporları baz alır.

2. Şeffaflık Sağlar: Her bir hak sahibinin dairesinin neden o değerde olduğu raporla ispatlanır.

3. Güven İnşa Eder: Komşular arasındaki “kayırılma” şüphelerini tamamen ortadan kaldırır.

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm ile “Sıfır Mağduriyet” İlkesi

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm olarak biz, projenin sadece teknik çizimleriyle değil, komşuluk hukukunuzu koruyacak adaletli dağılımıyla da ilgileniyoruz.

Sürecin en başında, tarafsız ve bağımsız SPK lisanslı değerleme kuruluşlarıyla iş birliği yaparak her bir bağımsız bölümün “Şerefiye Raporu”nu hazırlatıyoruz. Amacımız; eski binadaki haklarınızı yeni binadaki en adil karşılığıyla buluşturmak ve şerefiye farkı ödemesi veya alacağı gibi finansal dengeyi en hassas teraziyle kurmaktır.

Unutmayın: Kentsel dönüşümde en pahalı şey, yanlış hesaplanmış bir hak kaybıdır.

Siz de binanızda şeffaf, adil ve profesyonel bir dönüşüm süreci başlatmak istiyorsanız, Nebioğlu Kentsel Dönüşüm uzmanlarıyla iletişime geçerek ücretsiz ön değerlendirme alabilirsiniz.

Neden Bu Değişiklikler Geliyor?

Son yıllarda gerek büyük depremler gerekse artan riskli yapı stokları, Türkiye’de kentsel dönüşümü sadece bir şehir planlama projesi olmaktan çıkarıp hayatî bir mesele haline getirdi. Resmi verilere göre ülke genelinde yaklaşık 6 milyon riskli yapı olduğu, yalnızca İstanbul’da bunun 1,5 milyon civarında olduğu söyleniyor. Bu yapılar, güvenlik ve yaşam kalitesi açısından artık dönüşüm bekliyor. T24

Elbette dönüşüm sadece “yıkıp yenilemek” değil; aynı zamanda insanların haklarının korunması, değerlendirmelerin adil yapılması ve sürecin uzlaşmayla ilerlemesi gibi önemli insani beklentiler barındırıyor.

Yeni Yaklaşım: İhtisas Mahkemeleri

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok sıkıntı yaşanan konulardan biri, anlaşmazlıkların mahkemelerde yıllarca sürmesi. Bu bekleyiş, hem hak sahipleri hem de belediyeler için planlamayı zorlaştırıyor.

Bu yüzden ortaya “ihtisas mahkemeleri” fikri çıktı. Bunlar;

• Sadece kentsel dönüşüm ve ilgili meselelerle ilgilenecek,

• Anlaşmazlıkları daha hızlı ve uzmanlaşmış biçimde çözecek,

• Tarafların adil karar alma süreçlerine katılımını kolaylaştıracak şekilde tasarlanacak. Cityvenn+1

Bu sayede yıllarca süren dava süreçleri kısalabilir ve hem bireyler hem de kamu kurumları için sürecin belirsizlikleri azalabilir.

Yerel Yönetimler İçin Strateji Belgesi Zorunluluğu

Yeni düzenlemelerle birlikte yerel yönetimlerin de üzerine düşen önemli bir sorumluluk geliyor:
Her belediye ve bölge, kendi kentsel dönüşümünü planlarken bir **“strateji belgesi” hazırlamakla yükümlü olacak.

Bu belge;

🔹 Bölgenin özelliklerini, risk ve yapı analizini ortaya koyacak
🔹 Öncelikli dönüşüm alanlarını belirleyecek
🔹 Afet ve iklim riskleri, sosyal ve ekonomik koşulları dikkate alacak

Yani sadece beton değil, insan odaklı bir planlama modeli benimseniyor. T24

Daha Katılımcı Bir Sürece Doğru

Bu yeni yaklaşım sadece yargı süreçlerini hızlandırmakla kalmıyor, aynı zamanda hak sahiplerinin karar aşamasına daha etkin dahil edilmesini sağlamayı da hedefliyor. Böylece bağlantılı tüm paydaşların süreç boyunca daha adil bir şekilde temsil edilmesi amaçlanıyor. T24

Sonuç Olarak…

Kentsel dönüşüm, sadece binaların yenilenmesi değil; hayatlarımızın, mahallelerimizin ve gelecek nesillerin güvenle yaşayacağı çerçevenin yeniden kurulması demek.

Yeni planlanan düzenlemelerle:

✔️ Yargı süreçleri hızlanacak
✔️ Yerel yönetimler daha planlı hareket edecek
✔️ Bireylerin süreçlere katılımı artacak
✔️ Planlama daha şeffaf ve sürdürülebilir olacak

Eğer bu düzenlemeler yasalaşır ve uygulamaya girerse, milyonlarca insanın yaşam alanı daha adil, hızlı ve akılcı bir dönüşüm sürecine girmiş olacak.