Tapu ve Arsa Payı — Malikin Bilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecine giren bir malik için tapudaki arsa payı, sürecin en çok karıştırılan ama en belirleyici kalemlerinden biridir. Bu sayfa, arsa payının ne olduğunu, tapuda nasıl görüleceğini ve neden önemli olduğunu adım adım anlatır.

Arsa payı nedir?

Arsa payı, bir bağımsız bölümün — dairenin, dükkânın — üzerinde bulunduğu arsadaki payını gösteren orandır. Tapu senedinde “arsa payı” başlığı altında bir pay ve payda şeklinde yazılıdır. Binadaki her bağımsız bölümün arsa payı, binanın toplam arsa payının bir kısmına karşılık gelir ve bu oran, bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumu dikkate alınarak daha önce belirlenmiş, tapuya işlenmiştir.

Arsa payını tapuda nerede görürsünüz?

Tapu senedinizde “Arsa Payı” satırına bakın. Burada yazan pay ve paydanın oranı, bağımsız bölümünüzün binanın toplam arsasındaki payını verir. Aynı bilgiye, tapu müdürlüğünden alacağınız güncel tapu kaydından da ulaşabilirsiniz.

Arsa payı ile bağımsız bölümün büyüklüğü aynı şey midir?

Arsa payı ile bağımsız bölümün metrekaresi genellikle ilişkilidir, ama tam olarak aynı ölçüt değildir. Aynı büyüklükteki iki daire, konumlarına, kat farkına veya cepheye göre farklı arsa payına sahip olabilir. Bu yüzden arsa payını yalnızca dairenin büyüklüğüne bakarak tahmin etmek yanıltıcı olabilir; tapudaki resmi orana bakmak gerekir.

Arsa payı sonradan değişebilir mi?

Arsa payı, tapuya kayıtlı resmi bir bilgidir ve tek taraflı olarak değiştirilemez. Kentsel dönüşüm kapsamında bina yenilendiğinde, yeni düzenin nasıl kurulacağı ve arsa paylarının yeniden nasıl belirleneceği maliklerin onayına ve resmi işlemlere tabidir. Bu nedenle mevcut arsa payınız, yeni süreçte pazarlığa nasıl başlayacağınızın referans noktasıdır.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden önemli?

Kentsel dönüşüm sürecinde bina yenilendiğinde, yeni bağımsız bölümlerin maliklere nasıl dağıtılacağı büyük ölçüde arsa paylarına dayanır. Şerefiye — yani bağımsız bölümler arasındaki değer farkının paylaşılması — de bu oranlar üzerinden hesaplanır. Arsa payınızın doğru ve güncel olması, süreç boyunca hakkınızı korumanın ilk adımıdır. Bu nedenle sürecin başında arsa payınızı netleştirmek, ilerleyen aşamalarda karşılaşabileceğiniz belirsizlikleri azaltır.

Malik olarak neye dikkat etmelisiniz?

• Güncel tapu kaydını kontrol edin. Elinizdeki tapu senedi eski olabilir; güncel arsa payı bilgisini tapu müdürlüğünden teyit edin.
• Diğer bağımsız bölümlerin paylarıyla karşılaştırın. Benzer büyüklükteki dairelerin arsa paylarının birbirine yakın olması beklenir; fark varsa nedenini sorun.
• Sözleşmede arsa payının nasıl kullanıldığını anlayın. Müteahhit ile yapılacak sözleşmede yeni bağımsız bölümlerin dağıtımı ve şerefiye hesaplaması arsa payına göre yapılır; bu maddelerin nasıl yazıldığını dikkatle okuyun.
• Sorularınızı yazılı olarak sorun. Arsa payı ve dağıtım esasına ilişkin açıklamaları yazılı olarak isteyin; sözlü anlatım sonradan hatırlanamayabilir.
• Toplamın bütünlüğünü göz önünde bulundurun. Binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa payları bir araya geldiğinde binanın bütününü oluşturur; kendi payınızı değerlendirirken bu bütünün neresinde durduğunuzu görün.

Nebioğlu Kentsel Dönüşüm ne yapar?

Kentsel Dönüşüm Malik Danışmanlığı kapsamında tapu ve arsa payı değerlendirmesi yapılır; bu değerlendirme, malikin arsa payının doğru okunmasını ve “ne alıyorum, ne ödüyorum” sorusuna yazılı bir cevap oluşturulmasını amaçlar. Değerlendirme bina genelinde satılır ve hak sahipleri adına, bağımsız bir bakış açısıyla yürütülür. Bu değerlendirme, arsa payınızın bina genelindeki yerini görmenizi ve sözleşme görüşmelerine daha hazırlıklı girmenizi sağlar.