Kat karşılığı sözleşmesinde imzadan önce bakılacak altı madde
Müteahhit size sözleşmeyi imzalatmadan önce gösterdi mi: teminat, cezai şart, kira yardımı, şerefiye yöntemi, teslim tanımı ve devir zamanı? Bu altı madde, imzadan sonra değiştirilemez.
Kısa cevap: İmzadan önce bu altı maddeyi yazılı olarak isteyin.
- Teminat türü, tutarı ve süresi sözleşmede açıkça yazmalı.
- Cezai şart, teslim tarihinden itibaren günlük ya da aylık işlemeli.
- Teslim, iskan ya da geçici kabul gibi somut bir belgeyle tanımlanmalı.
Elinizde bir müteahhit teklifi varsa ya da teklif toplamak üzereyseniz, bu yazı kararın mekanizmasını anlatır. Bir binada ya danışman ya da yüklenici sıfatıyla yer alıyoruz; her iki hizmeti aynı projede birleştirmiyoruz.
- Teklif ve şartnamenin okunması · malik ve varsa danışman birlikte
- Teminat ve cezai şart maddelerinin kontrolü · tür, tutar, süre
- Şerefiye yönteminin sorulması · bağımsız değerleme raporu
- Teslim tanımının netleştirilmesi · hangi belgeyle kanıtlanacak
- Devir zamanının belirlenmesi · arsa payı ne zaman geçecek
- İmza · noterde resmi sözleşme
Teminat: gecikme ya da yarım kalan inşaat için güvenceniz var mı?
Teminat, yüklenicinin sözleşmeyi yerine getirmemesine karşı daire sahiplerine verilen güvencedir. Sözleşmede hangi türde olduğu açıkça yazmalı.
Sorulması gereken: teminat banka teminat mektubu mu, ipotek mi, yoksa senet mi? Tutarı ve süresi net mi?
| Teminat türü | Ne zaman işler |
|---|---|
| Banka teminat mektubu | Yüklenici işi bırakırsa nakde çevrilir |
| İpotek | Tapuda yükleniciye karşı güvence sağlar |
| Senet / çek | Zamanında tahsil edilmezse hukuki takip gerekir |
Cezai şart: gecikmenin bedeli sözleşmede yazıyor mu?
Cezai şart, yüklenicinin teslimi geciktirmesi durumunda ödeyeceği, sözleşmede belirlenen bedeldir.
Sorulması gereken: cezai şart günlük mü aylık mı işleyecek, hangi tarihten itibaren başlayacak ve üst sınırı var mı?
İnşaat süresi projeye bağlı olarak 12 ay ile 18 ay arasında değişir. Sözleşmede net teslim tarihi ve cezai şart yer alır.
Cezai şartSözleşmede net teslim tarihi ve cezai şart yer alır.
- Kısa süreli proje — 12 ay
- Uzun süreli proje — 18 ay
Kira yardımı: başvuru kime ait, ne zaman devreye giriyor?
Kira yardımı, riskli yapı kararı çıktıktan sonra devlet tarafından sağlanabilen bir destektir; başvuruyu hak sahibi kendisi yapar, danışmanlık kapsamında bu konuda bilgilendirme verilir.
Sorulması gereken: yüklenici mi malik mi başvuracak, hangi belgeler gerekiyor ve destek ne zaman kesiliyor?
Yarısı Bizden gibi devlet destekleri de gündeme gelebilir; tutarı yönetmeliğe göre değişir ve garanti edilemez.
Şerefiye yöntemi: daireler arasındaki fark nasıl denkleştiriliyor?
Şerefiye, daireler arasındaki kat, cephe ve konum farkından doğan değer farkının denkleştirilmesidir.
Sorulması gereken: şerefiye hangi yönteme göre belirleniyor, bağımsız bir değerleme raporu var mı?
SPK lisanslı değerleme, şerefiye paylaşımı ve sözleşme adaleti için yasal bir gerekliliktir.
ŞerefiyeSPK lisanslı değerleme, şerefiye paylaşımı ve sözleşme adaleti için yasal bir gerekliliktir.
- Alt kat dairesi — 45
- Üst kat dairesi — 55
Teslim tanımı: hangi belgeyle, hangi tarihte?
Teslim, sözleşmede hangi belgeyle kanıtlanacağı tanımlanmadıysa gecikmenin başlangıcı da belirsiz kalır.
Sorulması gereken: teslim, iskan belgesiyle mi yoksa geçici kabul tutanağıyla mı kanıtlanacak? Anahtar teslimi hangi tarihte yapılacak?
Devir zamanı: arsa payınız ne zaman yükleniciye geçiyor?
Devir zamanı, arsa payının tapuda yükleniciye ne zaman devredileceğini belirler; inşaat başında mı sonunda mı yapılacağı sözleşmede yazmalı.
Sorulması gereken: devir, inşaat ruhsatı alındıktan sonra mı, yoksa kat irtifakı, yani binanın ilk tapu kaydı kurulduktan sonra mı gerçekleşecek?
- Kat karşılığı
- Müteahhidin arsa sahiplerine daire karşılığında inşaat yapmasıdır.
- Teminat
- Yüklenicinin sözleşmeyi yerine getirmemesine karşı daire sahiplerine verilen güvencedir.
- Cezai şart
- Yüklenicinin teslimi geciktirmesi durumunda ödeyeceği, sözleşmede belirlenen bedeldir.
- Şerefiye
- Daireler arasındaki kat, cephe ve konum farkından doğan değer farkının denkleştirilmesidir.
- Malik
- Sözleşmeye taraf olan daire ya da arsa sahibidir.
- Arsa payı
- Tapuda arsanın ne kadarının size ait olduğunu gösteren pay miktarıdır.
- Taşınmaz
- Gayrimenkul, yani daire ya da arsadır.
- Teminat — Banka teminat mektubu mu, ipotek mi, tutarı ve süresi ne?
- Cezai şart — Günlük mü aylık mı işliyor, hangi tarihten başlıyor, üst sınırı var mı?
- Kira yardımı — Başvuruyu kim yapacak, hangi belgeler gerekiyor, destek ne zaman kesiliyor?
- Şerefiye yöntemi — Bağımsız bir değerleme raporu var mı, hangi yönteme göre hesaplanıyor?
- Teslim tanımı — Teslim hangi belgeyle kanıtlanacak, anahtar teslim tarihi net mi?
- Devir zamanı — Arsa payı ne zaman devredilecek, inşaat ruhsatından önce mi sonra mı?
Sık sorulan sorular
kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılır
Tapu devri içerdiği için resmi sözleşme genellikle noterde düzenleme şeklinde yapılır; imzadan önce tüm maddelerin okunması gerekir.
kat karşılığı sözleşmesinde teminat şart mı
Yasal bir zorunluluk değildir ama yüklenicinin gecikmesine ya da işi bırakmasına karşı en önemli koruyucu maddelerden biridir; banka teminat mektubu ya da ipotek şeklinde istenebilir.
kira yardımı ne zaman başlar
Riskli yapı kararı çıktıktan sonra devlet tarafından sağlanabilir; başvuruyu hak sahibi kendisi yapar.
şerefiye farkı nasıl hesaplanır
Dairelerin kat, cephe ve konum farkına göre değerini karşılaştıran bağımsız bir değerleme raporuyla hesaplanır; bu rapor SPK lisanslı firmalarca hazırlanır.
Bu altı maddeyi müteahhidinizden yazılı olarak isteyin ve imzadan önce bir avukata ya da sözleşme danışmanına gösterin.
Bundan sonrası
- Kentsel Dönüşüm Malik Danışmanlığı — Sözleşme imzalanmadan önce bu altı maddenin malik adına incelenmesi
